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    2022-09-25 08:14:39 和讯房产  刘宝丹


    数据来源:募集书

    此外,保障性租赁住房项目的租金涨幅也有限制。据和讯观察,去年底,深圳住建局发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》,其中提到改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租,年度租金涨幅不超过5%。

    显然,租金限制会对保障性租赁住房的经营性现金流产生影响,这虽然在一定程度上拉低现金分派率,但这也正是让利民生的举措,基于这一行业特点,保障性租赁住房项目不得不在资产评估方面做出调整,以获得公募REITs的顺利通行。

    “如果资产价格足够低,收益就会高。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎对和讯表示,为了让首批两单保租房REITs项目的投资能够获得较高的收益,他们涉及的租赁地块成交价格是相当便宜的,甚至相较于周边住宅打了1.5折,而周围二手房的均价就高达三四万。

    “租金低不会影响投资人。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示,收益率的计算原则是重资产模式下的收益率=(租金收入+非租金收入-运营成本)/(土地成本+建设/改造成本),租金水平低于市场,这只影响分子,如果分母足够小,就可以满足收益率要求,目前申报的两单都是这种情况。

    正是基于民生角度的考虑,保障性租赁住房公募REITs的现金分派率才保持低位。旭辉瓴寓资金总监康俨对和讯表示,早在发行之前,分派率如何界定就是业内的纠结的焦点,因为如果只有1%或者2%的分派率,肯定没有投资人会购买。

    康俨表示:“一般来讲,寻求做底层资产配置的险资或者综合类基金,可能会考虑配置REITs,经过有针对性的询价,去年基本上确定了4%左右的分派率,这也是投资机构要求的收益底线。”


    (责任编辑:常丹丹 HO016)
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